杭州现房销售细则落地，定金不超过商品住房总价款的5%
10月15日，杭州市住房保障和房产管理局、市规划和自然资源局、市城乡建设委员会、浙江金融监管局联合发布了商品住房销售制度改革实施意见（试行），该意见自发布之日起生效。措施涵盖加强预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持、优化土地供应、支持分期开发、实施分阶段竣工备案等多个方面，以完善销售制度。
《实施意见》明确了商品住房项目新旧政策的划分时间点。对于2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的项目，若采用预售方式，预售条件及资金监管等仍按原有规定执行。2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理。若经所在区、县（市）政府评估风险后确认能按时交付，并加强预售资金监管，报市房产行政主管部门备案后，可在2027年底前按原有条件申请预售。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的项目，若实行预售，单体建筑需完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。2026年8月28日（含）前已取得土地使用权的历史遗留问题项目，经评估风险后确认能按时交付，并加强资金监管，报备后可在2028年底前按原有条件申请预售。
《实施意见》要求加强预售资金监管。市、区两级房产主管部门负责监管职责，承担具体工作。2026年8月28日后发布出让公告的预售项目，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期或一次性购房款等，应全部存入房产主管部门下属机构开设的监管账户。项目竣工验收且水电气等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
《实施意见》明确推进现房销售。2026年8月28日（含）前取得土地使用权的项目，若实行现房销售，仍按项目竣工备案节点办理备案。2026年8月28日后取得土地使用权的项目，实行现房销售时，房企需完成竣工备案、具备交付条件后，将销售方案及证明报市、区两级主管部门备案。鼓励房企在完成房屋首次登记后申请现房销售，此时需提供不动产登记证明。房企应按方案销售，所售房屋及土地使用权应无抵押、查封等限制。若经抵押权人同意销售抵押房屋，需提交同意证明。房企应公示抵押状况，并在认购协议中明确抵押情况及注销期限，注销抵押后方可完成合同备案。
《实施意见》推行现房销售定金制。实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企需制定定金销售方案并报备，方可与购房人签订定金合同，定金金额不超过商品住房总价款的5%。购房人支付的定金应全部存入监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。将推行定金合同统一示范文本，加强管理，相关细则另行制定。
《实施意见》推行主办银行制度。2026年8月28日后签订开发贷款合同的项目，若贷款银行单独提供贷款，该银行为主办银行；若组建银团贷款，牵头行为主办银行。开发企业在主办银行开设资金账户，项目存续期间，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入该账户管理。房产主管部门下属机构在主办银行开设监管账户，用于存放预售资金和现房销售定金。
《实施意见》规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。
《实施意见》要求合理确定开发贷款期限。贷款银行应根据项目建设进度，合理确定投放节点和额度，分批发放贷款，资金应通过主办银行账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。对现房销售和预售项目，按市场化原则满足融资需求，实现贷款发放与建设周期匹配。2026年8月28日（含）前已签订开发贷款合同，之后取得预售许可证的项目，支持贷款银行根据周期合理延长贷款期限，调整还款计划。
《实施意见》明确优化土地款缴纳期限。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订后30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后2年内缴清，不计利息。
《实施意见》提出探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。项目公司以土地使用权抵押申请开发贷款时，按套设定国有建设用地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记。
《实施意见》支持项目分期开发。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理规划许可、施工许可、预售许可和竣工备案。房企在申报规划方案时应明确分期计划、范围、规模和配套设施等内容，并完成备案。分期开发应优先建设基础设施和公共服务设施，确保道路、供水、电力、燃气、通信、消防等接入条件，保证各期交付后具备完整使用功能。分期项目取得规划许可后，可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭此分期分栋办理已缴清土地出让金部分的销售手续。
《实施意见》提出实施分阶段竣工备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。如需了解更详细信息，可访问米兰体育APP下载获取更多内容。本文来自微信公众号“杭州住保房管”，36氪经授权发布。